潮州一般纳税人企业所得税怎么算

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对房地产行业而言，与其他行业相比之下，其生产运营最大的特点就是跨周期性和商品房预售制度。所以对应到房地产开发业务的企业所得税税制设计层面，就需要着重考量房地产开发业务的跨周期性和预售制所带来的特殊和复杂的税款计算和纳税申报问题。
房地产开发业务的企业所得税管理问题贯穿于整个开发流程，从前期取得土地，到融资，开发报建，再到销售，项目清算，直至最后公司注销。特别是公司注销前的各个阶段，税务管理的成效直接影响开发业务的整体效益。
在了解房地产开发业务的企业所得税具体政策细节之前，需要对房地产开发业务的企业所得税税制结构有整体概念上的理解，尤其是其与土地增值税和增值税税制结构的区别。
一、企业所得税的税制设计企业所得税的税制设计是年度汇算清缴制度，企业将一个完整的纳税年度内所有发生的收入、归集的成本和费用进行汇总，计算该纳税年度内的应税所得。如果产生正向所得，征税。如果产生负向亏损，往后结转。
对于一般的企业来说，基本都是前期亏损，后期盈利的商业运营规律，所以中国的企业所得税在税制结构的设计上亏损是往后弥补的，而不允许向前弥补。这里恰恰是关键，房地产开发业务的企业比较特殊，预售阶段是按照预计毛利制计征企业所得税，等达到完工标准再按实际毛利率进行计征企业所得税，同时转回前期按预计毛利计算的企业所得税。同时绝大部分的房地产开发业务，出于风险控制和运营管理的要求，都是采用项目公司制。这就意味着如果一个房地产项目在完工后出现实际毛利比预计毛利低的场景，就会导致前期交税而后期因盈利不足于消化预计毛利而承担巨大税务损失的尴尬画面。
二、企业所得税税制与土地增值税税制区别
与企业所得税的税制设计有所区别，土地增值税的税制设计不是汇算清缴的模式，是项目清算制。这种清算模式尽管也是在法人主体内部，但是土地增值税清算不归集法人主体某个纳税年度所有的收入、成本和费用，而是归集某个房地产开发项目整个开发、销售周期内收入和成本。比如一个法人主体下同时运营两个项目，A项目是增值两个亿，B项目是负增值三个亿，假如都达到了土地增值税清算条件。
但是反过来，与企业所得税相比，在土地增值税层面来说，一个房地产项目如果前期盈利后期亏损就可以在清算的时候整体核算，盈亏产生抵消的效果。土地增值税不考虑纳税年度的问题，这样就不会出现企业所得税那种前期盈利交税，后期亏损只能往后弥补的情况。土地增值税也有预缴机制，但在清算时如发现前期预缴多了，可以申请退税。
三、企业所得税税制与增值税税制区别
近日，M市甲区税务局在筛查企业所得税汇算清缴数据时，发现高新技术企业A公司亏损弥补税务处理存在问题。根据税务部门提示，A公司调整了申报数据，避免了税务风险。
最近，M市甲区税务局对重点企业进行汇算清缴申报风险筛查。筛查过程中发现，A公司2018年度企业所得税应纳税额申报为0，2015年度～2017年度应纳税额分别为0元、100万元、500万元。A公司2015年度～2018年度应纳税额呈现大幅波动，存在异常。
A公司2018年度企业所得税汇算清缴申报应纳税额为0，主要原因是弥补以前年度亏损的额度较大。2011年，A公司申报的因大额资产损失而产生的亏损达9200万元。亏损弥补情况为：2012年800万元，2013年1200万元，2014年1500万元，2015年1500万元，2016年1000万元，余下3200万元亏损因超过5年无法弥补。
开展2018年度企业所得税汇算清缴申报时，A公司在《企业所得税弥补亏损明细表》（A106000）“弥补亏损企业类型”栏次填列代码“200”，即“符合条件的高新技术企业”；在“当年待弥补的亏损额”栏次填列3200万元，在“本年度所得额弥补的以前年度亏损额——使用境内所得弥补”栏次填列2600万元；在《企业所得税年度纳税申报表（A类）》（A100000）“弥补以前年度亏损”栏次填列2600万元，应纳所得税额及应纳税额均为0。
税务人员对上述信息进行综合分析后认为，A公司2015年度～2017年度企业所得税不够均衡，主要原因是不同年度弥补前期大额亏损产生当期应纳税所得额变化幅度较大。2018年在前期大额亏损已超过法定弥补期限后，又产生大额弥补亏损申报，使当期企业所得税应纳税额为0。